Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Şikâyetlerin İncelenmemesi Nedeniyle Etkili Başvuru Hakkı ve Mülkiyet Hakkının İhlal Edilmesine İlişkin AYM Kararı

Anayasa Mahkemesi’nin (“AYM”) 10 Şubat 20222 tarihli, 2018/1567 Başvuru Numaralı Kararı (“Karar”) 9 Mart 2022 tarihli ve 31773 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

Anayasa Mahkemesi bu Kararında Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı ile bu hakla bağlantılı olarak Anayasa'nın 40. maddesinde düzenlenen etkili başvuru hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir. 

Başvurucuların taşınmazlarının bulunduğu bina riskli yapı olarak tespit edilmiş ve yıktırılmıştır. Taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti, yıkım işleminden sonra müşterek mülkiyete dönüştürülmüştür. Paydaşlarca yapılan toplantıda, yıktırılan apartmanın yenilenmesini öngören kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve projenin kabulüne ye bağımsız bölümlerin paylaşımına karar verilmiştir. Yeni paylaşıma göre başvuruculara kot seviyesinde iki daire verilmiştir. Başvurucular bu toplantıya katılmış ise de bu karara iştirak etmemiştir.

Bunun üzerine diğer paydaşlar, başvurucuların hisselerinin resen satılması için İdareye müracaat etmiştir. İdare, başvurucuların hisselerinin açık artırmayla satılmasını kararlaştırmıştır. Başvurucular satış işleminin durdurulması için Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurmuştur.

• Satış işlemini tedbiren durduran Asliye Hukuk Mahkemesi Davalıların talebi ve teminat yatırılması sonucunda satış işlemlerinin devamına karar vermiştir. Yapılan ihale neticesinde başvurucuların hisseleri satılmış ve satış bedeli başvuruculara ödenmiştir.
• Başvurucuların hisselerinin satılmasına ilişkin işlemin iptali istemiyle açtıkları dava İdare Mahkemesince, Malikler Kurulu tarafından alınan karara iştirak etmeyen başvurucuların hisselerinin satılmasında hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmiştir.
• Başvurucuların ihalenin ve hisseler için İdarece yapılan değer takdirinin iptali istemiyle açtıkları davada İdare Mahkemesi hisse değerinin tespitine ilişkin işlem bakımından davanın görev yönünden reddine, ihale işlemi yönünden ise davanın esastan reddine karar vermiştir. Kararın gerekçesinde; ihalenin dayanağı olan satış kararına karşı açılan davanın reddedildiği, bu nedenle ihale işleminde de hukuka aykırılık bulunmadığı belirtilmiştir.

• AYM’nin Mülkiyet Hakkı İhlali Kapsamında Değerlendirmesi

Malikler Kurulunun üçte iki çoğunluğunun taşınmazın yeni paylaşım şekline ilişkin kararına rıza göstermeyen paydaşların paylarının satılması yolunda düzenleme yapılması kamu makamlarının takdir yetkisinde olsa da bu durum, paydaşların yeterli bir müzakere sonucu bir karara varmış olması, bu kararın azınlıkta kalan paydaşların menfaatlerini açık bir biçimde zedelememesi gerekir.

• Azınlıkta kalan paydaşların, kendi çıkarlarına açıkça aykırı olan, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara iştirak etmemiş olmaları hisselerin satışı gibi ağır bir müdahaleyi haklılaştırmamaktadır.  Yeni paylaşım şeklinin dengeli ve adil olup olmadığı incelenmeden satış kararının hukukiliği yönünden yapılacak bir denetimin gerçek manada yargısal bir denetim olduğundan söz edilemez. Aksi takdirde idare mahkemesi salt şeklî bir denetim yapmış olur. Dolayısıyla Bölge İdare Mahkemesinin başvurucuların taşınmazın yeni paylaşım şekline yönelik itirazlarını inceleme dışı bırakan yaklaşımı Anayasa'nın 35. maddesinin devlete yüklediği gerekliliklere uygun bir denetim yapılmaması sonucunu doğurmuştur.
• İdare Mahkemesinin yeni paylaşım şeklinin adil ve dengeli olup olmadığı yolunda -gerekirse bilirkişi görüşünü alarak- bir inceleme yapmadan salt şeklî denetimle yetinmesi başvurucuların hisselerinin satışının son çare olduğunun gösterilememesi neticesini doğurmuştur.
• İhalenin koşullarından biri de satışa çıkarılacak hisselerin değerinin İdarece usulüne uygun olarak tespit edilmiş olmasıdır. Hisselerin değerinin tespitindeki usulsüzlükler de ihale işleminin hukukiliğini etkilemektedir. Dolayısıyla İdare Mahkemesinin ihale işleminin hukukiliğinin denetimini satış kararının hukuka uygunluğunun incelenmesine indirgeyen yorumu yargısal denetimi etkili olmaktan çıkarmıştır.

Tüm bu hususlar gözetildiğinde ihalenin iptali istemiyle açılan davanın en önemli meselesi olan hisselerin değerinin usulüne uygun olarak tespit edilip edilmediği sorunu çözüme kavuşturulmadan, başvurucuların değer takdirine ve satış bedeline yönelik itirazları incelenmeden karara bağlanması, hisselerinin iradeleri dışında satılması suretiyle;

Mülkiyet hakkına yapılan müdahaleyle başvuruculara yüklenen külfetin dengelenmesi amacıyla getirilen güvencelerin somut olayda sağlanmaması sonucunu doğurmuştur. Aynı zamanda başvurucuların mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin orantılı olmadığı kanaatine ulaşılmıştır.

• AYM‘nin Etkili Başvuru Hakkının İhlali Kapsamında Değerlendirmesi

Asliye Hukuk Mahkemesi ihtiyati tedbirin mahiyetini değiştirirken binanın yıkılmış olması olgusuna dayanmıştır. ihtiyati tedbir kararının verildiği tarihte de bina zaten yıkılmış hâldedir. Binanın yıkılmış olması başvurucuların hissesinin 6306 sayılı Kanun kapsamında İdarece satılması riskini ortadan kaldırmamaktadır. Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararının uygulanmasının durdurulması yönündeki tedbire karar verirken gözettiği koşullar değişmemiştir.

Başvurucuların binanın yıkılmasına yönelik bir şikâyetleri bulunmamaktadır. Başvurucular, paylaşım yönteminin hakkaniyetli olmadığını belirtmişlerdir. Taşınmazın yeni paylaşım yönteminin hakkaniyetli olup olmadığı, üzerindeki binanın yıkılmasından bağımsız bir meseledir. Bu sebeple Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararının hukukiliğini etkilemeyen binanın yıkılmış olması olgusuna dayalı olarak ihtiyati tedbirin gerekli bir tedbir olmaktan çıktığını ve davalılardan teminat istenmesinin yeterli olacağını kabul etmesinin somut olayın koşulları çerçevesinde makul bir yorum olmadığı değerlendirilmiştir.

Sonuç olarak Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararının uygulanmasının durdurulması yönündeki ihtiyati tedbir kararını kaldırması sebebiyle başvurucular mülkiyet haklarını yitirmeden önce Malikler Kurulu kararının hukukiliğine ilişkin şikâyetlerini denetlettirme imkânından mahrum kalmıştır. Böylece, teorik düzeyde etkili olduğu tespit edilen bir hukuksal mekanizma Asliye Hukuk Mahkemesinin bu uygulaması sebebiyle somut olayda başarı şansı sunma kapasitesini yitirmiştir.

Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle mülkiyet hakkının ve etkili başvuru hakkının  ihlal edildiğine karar vermiştir.

AYM Kararının tamamına buradan ulaşabilirsiniz.

Saygılarımızla,

Zümbül Hukuk ve Danışmanlık

info@zumbul.av.tr